Compra e venda bipartida: conceito, modalidades e efeitos Direito Notarial e Registral  |  Planejamento patrimonial imobiliário

Compra e venda bipartida: conceito, modalidades e efeitos

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A compra e venda bipartida é um negócio jurídico empregado na estruturação do patrimônio imobiliário, no qual a propriedade de um imóvel é tratada de forma dividida entre nua-propriedade e usufruto. A partir dessa lógica, distinguem-se duas modalidades: a padrão e a inversa por consolidação. Este artigo apresenta o conceito, cada uma das modalidades, a forma de ingresso no registro e os efeitos nos planos sucessório, patrimonial e tributário.

No Direito Civil, a propriedade plena reúne os poderes de usar, gozar, dispor e reaver. Esse domínio pode ser desmembrado. Quando o titular destaca o direito de usar e gozar, tem-se o usufruto; o direito de dispor e reaver corresponde à nua-propriedade. A compra e venda bipartida trabalha justamente com essa separação, atribuindo cada parcela a titulares distintos.

O vendedor é titular da propriedade plena. Na escritura, o imóvel é bifurcado: a nua-propriedade é vendida a um adquirente, aqui designado A, e o usufruto a outro, designado B. No Registro de Imóveis, praticam-se dois registros na matrícula, um para a nua-propriedade e outro para a instituição do usufruto. Como observa a obra Registro de Imóveis (Vários Autores, CP Iuris, Brasília, 1ª ed., 2025, p. 305), a compra e venda por bipartição opera-se em sentido inverso à consolidação, dividindo o direito de propriedade no momento da alienação originária.

O imóvel já se encontra dividido, com A na condição de nu-proprietário e B na de usufrutuário. Na escritura, A e B comparecem em conjunto no polo vendedor e alienam o imóvel a um terceiro, designado C. Como o Código Civil veda a alienação isolada do usufruto (art. 1.393), a transferência não se dá por cessão isolada desse direito; com a reunião da nua-propriedade e do usufruto em C, o usufruto se extingue por consolidação (art. 1.410, VI), e C recebe a propriedade plena. No registro, a aquisição por C é registrada e a extinção do usufruto por consolidação é averbada na matrícula.

O negócio é lavrado por meio de uma única escritura pública. No momento do registro, a qualificação observa a natureza dos direitos envolvidos. Conforme Tratado de Registro de Imóveis: Tomo I, de Vitor Frederico Kümpel e Carla Modina Ferrari (YK Editora, São Paulo, 1ª ed., 2025, p. 1225), na bipartição em que a divisão se estabelece, ainda que ambos os atos sejam lavrados na mesma escritura, é necessário realizar dois registros distintos e concomitantes na matrícula do imóvel, um translativo para a constituição da nua-propriedade e outro para a instituição do usufruto, por serem direitos reais distintos a ingressar no fólio real. Na modalidade inversa, em que a propriedade se reúne em um único adquirente, registra-se a aquisição e averba-se a extinção do usufruto por consolidação.

A forma de cobrança dos emolumentos varia conforme o Código de Normas de cada estado. Em Mato Grosso do Sul, o Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça (CGJ/MS, 1ª ed., Campo Grande, 2025) estabelece, em suas diretrizes de cobrança (Pergunta e Resposta nº 31), que a escritura de compra e venda bipartida é cobrada como um único ato principal, com base no valor da Tabela I-A. Quando o ato envolve doação de numerário, o estado exige a cobrança de dois atos integrais e autônomos, um para a doação do dinheiro e outro para a compra e venda. Em Santa Catarina e em São Paulo, a lavratura observa o mesmo critério de ato único para a compra bipartida, mas, no registro, praticam-se e cobram-se dois atos na matrícula, um para a nua-propriedade e outro para o usufruto, refletindo as transmissões de direitos reais distintos.

A compra e venda bipartida admite duas configurações, conforme a propriedade seja dividida na origem, na modalidade padrão, ou reunida em um único adquirente, na modalidade inversa por consolidação. Por envolver a redação de cláusulas específicas, como as relativas ao usufruto e ao eventual direito de acrescer entre usufrutuários, e por depender de regras de emolumentos e de tributação que variam entre os estados e conforme o caso concreto, a análise deve considerar a situação individual.

Conteúdo de caráter informativo. As regras de emolumentos e a tributação variam conforme o estado e o caso concreto.

Fontes doutrinárias e normativas: Registro de Imóveis (Vários Autores, CP Iuris, 1ª ed., 2025, p. 305); Vitor Frederico Kümpel e Carla Modina Ferrari, Tratado de Registro de Imóveis: Tomo I (YK Editora, 1ª ed., 2025, p. 1225); Código de Normas da CGJ/MS (1ª ed., 2025, Pergunta e Resposta nº 31); Código Civil (Lei nº 10.406/2002), arts. 1.393 e 1.410, I e VI; Lei nº 13.097/2015.