7 verificações que antecedem a escritura de compra e venda em Dourados

As verificações antes da escritura de compra e venda são uma etapa de segurança para quem pretende adquirir ou transmitir um imóvel em Dourados, Itaporã, Caarapó, Angélica ou Vicentina. Antes de transformar o acordo entre as partes em escritura pública, é necessário confirmar se as pessoas podem praticar o ato, se o imóvel está corretamente identificado e se existem restrições que afetem a negociação. Essa análise reduz o risco de o título ser recusado depois pelo Registro de Imóveis. O tabelião atua com imparcialidade e sob o princípio da legalidade. Na prática, isso significa examinar a vontade declarada, orientar sobre consequências jurídicas e conferir informações que podem prevenir litígios futuros. A serventia funciona como uma instância preventiva de segurança jurídica, sem substituir a qualificação realizada pelo oficial do Registro de Imóveis competente. A escritura pública, sozinha, não altera a titularidade imobiliária. Depois da lavratura, o título precisa ser apresentado ao Registro de Imóveis da circunscrição do bem, que verificará continuidade, especialidade, legalidade e disponibilidade. O papel de cada tipo de cartório na compra de um imóvel ajuda a compreender por que essas duas etapas são diferentes e complementares.

A primeira consulta é a matrícula atualizada, preferencialmente acompanhada da certidão de ônus reais e ações reais ou pessoais reipersecutórias, conforme a finalidade e a orientação aplicável ao caso. Ela permite verificar quem aparece como titular, quais atos foram registrados e se há gravames que precisam ser resolvidos. A análise deve considerar a matrícula inteira, e não apenas o último registro de aquisição. Também podem ser necessárias certidões pessoais dos vendedores, especialmente quando há sinais de atividade empresarial, execução, insolvência, sucessão, divórcio ou alteração patrimonial relevante. A Central Nacional de Indisponibilidade de Bens é uma fonte essencial para a consulta de restrições, e o CNJ disponibiliza a regulamentação da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens, que deve ser considerada na preparação do ato. A existência de uma certidão negativa não elimina a necessidade de examinar a matrícula e as circunstâncias concretas. Para confirmar estado civil, regime de bens e alterações familiares, providencie certidões de nascimento, casamento com eventuais averbações, divórcio, óbito ou pacto antenupcial, quando aplicável. Certidões emitidas em outra cidade ou estado podem ser solicitadas pela Central de Informações do Registro Civil, sem deslocamento até o cartório de origem. O guia para solicitar certidões de nascimento, casamento e óbito em Dourados e região explica esse caminho. Advogados e partes também devem consultar o Registro de Imóveis competente para confirmar a circunscrição e perguntar quais documentos complementares são exigidos no caso concreto. As exigências podem variar conforme a natureza do imóvel, a existência de financiamento, a forma de aquisição e os atos anteriores da matrícula. A Tabela Oficial de Emolumentos de Mato Grosso do Sul deve ser consultada para verificar os valores legais aplicáveis aos atos notariais e registrais.

Em determinadas situações, a escritura pública pode ser realizada de forma digital pelo e-Notariado, com videoconferência e assinatura por certificado digital notarizado. Essa alternativa é útil quando uma das partes mora fora de Dourados, está em outra cidade ou tem dificuldade para comparecer presencialmente. A possibilidade depende da natureza do ato, da identificação das partes, da documentação e das condições técnicas exigidas. O procedimento não elimina a análise jurídica. As partes ainda precisam apresentar documentos, declarar sua vontade em ambiente seguro e participar da videoconferência conduzida pelo tabelionato. O imóvel continuará sujeito ao registro na circunscrição competente, porque a assinatura digital da escritura não substitui o ingresso do título no Registro de Imóveis. O guia sobre assinatura digital ICP-Brasil e e-Notariado em atos extrajudiciais explica a diferença entre certificado digital, assinatura eletrônica e certificado notarizado. O Cartório Vila São Pedro disponibiliza atos digitais pelo e-Notariado, quando preenchidos os requisitos, além do atendimento presencial na BR 163, 100, Vila São Pedro, Dourados, MS, CEP 79862-000. Os emolumentos não são livremente definidos pela serventia. Eles seguem a Tabela Oficial de Mato Grosso do Sul, e podem existir despesas próprias de certidões, tributos, registros e eventuais providências complementares. A consulta prévia permite identificar o conjunto de atos envolvidos sem prometer prazo ou resultado que dependam de outros órgãos.