Da Procuração para Venda de Imóveis: Poderes Expressos e Especiais
Procuração para venda de imóveis: poderes especiais e expressos exigidos por lei para segurança jurídica e proteção contra fraudes.
Entenda os requisitos legais que toda procuração imobiliária deve conter, conhecimento que pode evitar problemas futuros.
Procuração para Venda de Imóveis: A Exigência de Poderes Especiais e Expressos
A procuração para a venda de imóveis exige rigor extremo, não bastando a outorga de poderes genéricos de administração. Por força do artigo 661, § 1º, do Código Civil, para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, a procuração depende de poderes especiais e expressos.
Mas o que são esses poderes e qual a diferença entre eles?
A Distinção Conceitual: Poderes Expressos x Poderes Especiais
A doutrina de vanguarda traça a exata distinção conceitual entre os dois tipos de poderes exigidos:
Poderes Expressos
São aqueles manifestados com explicitude e de forma inequivocamente exteriorizada. Como leciona Pontes de Miranda (na obra Tratado de Direito Privado, Vol. XLIII, p. 95), é o mandato em que consta expressamente o verbo da ação, como “vender”, “alienar” ou “hipotecar”.
Poderes Especiais
Referem-se à individualização e particularização do negócio jurídico a ser praticado. Segundo Serpa Lopes (em Curso de Direito Civil, Vol. III, p. 250), exige-se a individualização de cada um dos poderes conferidos com caráter de especificidade. Trata-se da indicação exata do bem (exemplo: “vender o imóvel de matrícula X”).
O Entendimento do STJ e do CJF
A exigência conjunta desses poderes foi consolidada pelo Enunciado nº 183 do CJF/STJ, que determina:
“Para os casos em que o parágrafo primeiro do art. 661 exige poderes especiais, a procuração deve conter a identificação do objeto.”
Além disso, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do REsp 1.836.584/MG, sacramentou que a outorga de poderes amplos e gerais para alienação de “todos os bens do outorgante” não supre o requisito de especialidade, sendo imperiosa a referência e determinação concreta dos bens na procuração.
A procuração para a venda de imóveis exige rigor extremo, não bastando a outorga de poderes genéricos de administração. Por força do artigo 661, § 1º, do Código Civil, para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, a procuração depende de poderes especiais e expressos.
Por que esses poderes são necessários?
- ✓A exigência visa conferir segurança jurídica e tutelar o mandante contra o excesso, o abuso ou o desvio de poder do mandatário. Como o mandato se baseia na confiança (fidúcia), a delimitação exata do que pode ser vendido e de que forma blinda o tráfego imobiliário contra fraudes e alienações a non domino indesejadas.
Perguntas Frequentes
É possível lavrar escritura de compra e venda de imóvel utilizando uma procuração que outorga poderes amplos para "vender todos os bens do outorgante"?▼
Não. O artigo 661, § 1º, do Código Civil exige poderes expressos e especiais para alienar bens. A jurisprudência pacificada do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do REsp 1.836.584/MG, sacramentou que a cláusula genérica de alienação de "todos os bens" não cumpre o requisito de especialidade, sendo obrigatória a descrição e individualização do imóvel na procuração, sob pena de nulidade do ato de alienação. O Enunciado nº 183 do CJF também corrobora essa exigência.
Qual é a exata diferença doutrinária entre "poderes expressos" e "poderes especiais"? ▼
Poder Expresso: É a determinação verbal da ação que será praticada. Como ensina Pontes de Miranda (Tratado de Direito Privado, Vol. XLIII, p. 95), o mandato deve conter o verbo (ex: vender, doar, hipotecar).
Poder Especial: É a determinação do objeto sobre o qual a ação recairá. Segundo Serpa Lopes (Curso de Direito Civil, Vol. III, p. 250), exige-se a individualização do bem de forma precisa (ex: o imóvel de matrícula nº 12.345 do 1º Registro de Imóveis de Dourados/MS).
O procurador constituído para vender o imóvel pode transferi-lo para o seu próprio nome? ▼
Sim, desde que expressamente autorizado. Trata-se do instituto do autocontrato (ou contrato consigo mesmo), previsto no artigo 117 do Código Civil. Para que o ato seja válido e não seja fulminado pela anulabilidade, o mandante (vendedor) deve autorizar na procuração, de forma explícita, que o representante celebre o negócio em seu próprio favor.
O autocontrato (art. 117, CC) é a mesma coisa que a procuração em causa própria (art. 685, CC)?▼
Não. É um erro comum de balcão confundi-los. O autocontrato é um mandato representativo clássico; o procurador age em nome de outrem, presta contas do valor recebido, o mandato pode ser revogado e extingue-se com a morte. A procuração em causa própria (in rem suam) possui natureza jurídica de verdadeiro contrato de alienação (transmissão de direitos). É irrevogável, não se extingue com a morte das partes, dispensa a prestação de contas e exige o recolhimento prévio do ITBI, constituindo, por si só, título translativo.
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Cartório Vila São Pedro | Dourados