Doação de Imóveis dispara em Mato Grosso do Sul antes da Reforma Tributária: por que a Escritura Pública é indispensável
Com a Reforma Tributária no horizonte, a escritura pública virou peça-chave no planejamento sucessório.
Saiba maisNeste artigo8 seções
- Doação de Imóveis em alta em 2026
- Atos de Doação Aumentaram 165%
- As Famílias Estão Organizando a Sucessão Enquanto Vigora as Atuais Regras do ITCD (alíquoata fixa)
- Por que a transferência não pode ser feita "informalmente" ?
- A Participação do Tabelião de Notas é Indispenável
- O papel do Tabelionato de Notas na segurança do ato
- Alguns detalhes que importam para uma doação segura, válida e eficaz
- A Escritura Pública de Doação Deve ser Registrada Perante o Registro de Imóveis da Circunscrição do Imóvel
Doação de Imóveis em alta em 2026
Doação de Imóveis dispara em Mato Grosso do Sul antes da Reforma Tributária: por que a Escritura Pública é indispensável
Atos de Doação Aumentaram 165%
Os números não deixam dúvida sobre o momento vivido pelas famílias sul-mato-grossenses. Segundo levantamento do Colégio Notarial do Brasil – Seção Mato Grosso do Sul (CNB/MS), os atos de doação de imóveis saltaram de 1.678, em 2020, para 4.453 escrituras públicas em 2025 — um crescimento de 165% e o maior patamar da série histórica. O movimento não é coincidência: trata-se de uma resposta direta à Reforma Tributária, que deverá tornar mais onerosa, a partir de 2027, a cobrança do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) em praticamente todo o país.
As Famílias Estão Organizando a Sucessão Enquanto Vigora as Atuais Regras do ITCD (alíquoata fixa)
Como observa Elder Dutra, presidente do CNB/MS, muitas famílias têm buscado organizar a sucessão enquanto ainda vigoram as regras atuais do imposto. A expectativa é que os estados que hoje adotam alíquota fixa — caso de Mato Grosso do Sul — passem a exigir alíquotas progressivas, enquanto os estados que já utilizam sistema progressivo poderão elevar a base de cálculo ao valor de mercado dos bens. Em ambos os cenários, o resultado prático é o mesmo: pagar mais imposto a partir de 2027. Como qualquer alteração aprovada em 2026 deverá respeitar os princípios da anterioridade anual e da noventena, os últimos meses deste ano representam, para muitos, a última janela de planejamento sob a tributação vigente.
Por que a transferência não pode ser feita "informalmente" ?
Diante desse cenário, é fundamental esclarecer um ponto técnico que costuma gerar dúvidas: a doação de bem imóvel não pode ser formalizada por simples contrato particular, salvo em hipóteses excepcionais.
O Código Civil estabelece, no art. 108, que os negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 (trinta) vezes o maior salário-mínimo vigente no país exigem, obrigatoriamente, escritura pública. Combinado com o art. 541, essa regra se aplica de forma direta à doação: descumprida a solenidade, o negócio é nulo de pleno direito (art. 166, IV, do CC). Somente doações de imóveis de valor igual ou inferior a esse teto — ou aquelas já homologadas judicialmente em partilha, divórcio ou inventário — dispensam a lavratura de novo instrumento público.
A Participação do Tabelião de Notas é Indispenável
Isso significa que, para que o planejamento sucessório antecipado por doação produza efeitos jurídicos válidos e seguros, a participação do Tabelião de Notas não é uma formalidade burocrática, mas um requisito de validade do próprio negócio.
O papel do Tabelionato de Notas na segurança do ato
Ao lavrar a escritura pública de doação, o tabelião não apenas confere solenidade ao ato: ele exerce uma função de qualificação jurídica prévia, verificando elementos que, se ignorados, poderiam comprometer toda a operação. Entre os pontos analisados estão:
Alguns detalhes que importam para uma doação segura, válida e eficaz
A regularidade da matrícula do imóvel e a existência de ônus, penhoras ou indisponibilidades (inclusive consulta à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens);
A observância dos limites legais à doação, especialmente a vedação à doação universal sem reserva de renda (art. 548, CC) e à doação inoficiosa que invada a legítima dos herdeiros necessários (art. 549, CC);
A necessidade de outorga conjugal, quando exigida pelo regime de bens (art. 1.647, IV, CC);
O recolhimento correto do ITCMD junto à Secretaria de Fazenda estadual, condição para o registro do título;
A estruturação de cláusulas especiais de planejamento patrimonial, como a doação com reserva de usufruto, mencionada pelo próprio presidente do CNB/MS como alternativa que permite ao doador transferir a nua-propriedade ao donatário e, ao mesmo tempo, manter a posse, o uso e a renda do bem em vida.
A Escritura Pública de Doação Deve ser Registrada Perante o Registro de Imóveis da Circunscrição do Imóvel
Vale reforçar: a escritura pública, por si só, ainda não transfere a propriedade. É apenas com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente que se opera a mutação jurídico-real, nos termos do art. 1.245 do Código Civil e do art. 172 da Lei nº 6.015/73. Escritura e registro são, portanto, etapas complementares e igualmente indispensáveis.
Planejamento tributário com segurança jurídica
O aumento expressivo nos atos de doação em Mato Grosso do Sul reflete uma tendência nacional de antecipação sucessória diante da iminente Reforma Tributária. Mas a urgência do calendário não deve suprimir a técnica: cada doação de imóvel envolve variáveis jurídicas, tributárias e familiares que exigem análise individualizada — o que só a atuação do Tabelionato de Notas, com sua função de controle de legalidade, é capaz de assegurar.
Para quem pretende organizar a sucessão patrimonial ainda sob as regras atuais do ITCMD, o momento é de agir com planejamento, mas sempre por meio de escritura pública lavrada por Tabelião de Notas, garantindo validade jurídica ao ato e proteção efetiva ao patrimônio familiar.
Fonte: Correio do Estado
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Cartório Vila São Pedro | Dourados